北京樓市小陽春 “首付貸”熱度再起

因疫情而滯後的樓市“小陽春”疊加西城學區房政策的末班車效應，近期北京市房地產市場出現了一波成交小高峰。中國證券報記者近期調研市場瞭解到，面對這一波久違的小高潮，各家銀行紛紛加足馬力滿足按揭貸款需求，放款時間較疫情前明顯加快。

記者瞭解到，目前北京高首付政策下，灰色“首付貸”仍有市場，不過近期在監管層的嚴格表態下，多家銀行紛紛嚴格風控，以經營貸為名套取低成本買房資金不易。

額度充足速度加快

多位仲介和銀行信貸人士對記者表示，相較於去年，今年住房商業貸款額度充足，放款速度明顯加快。

中原地產研究中心數據顯示，4月北京二手房住宅網簽13161套，新建住宅網簽3740套。4月開始，二手房成交量增加。在“五一”小長假中，二手房網簽139套，新建住宅網簽666套，合計網簽住宅805套，較2019年同期總計376套同比翻倍。整體看，市場有望在5-6月延續1.3萬套以上的水準。

從需求方面，一部分是前期由於疫情延後的購房需求集中釋放；另一部分是由於北京市西城區明確了實施多校劃片的最後期限，該期限標準是以獲得產權證書時間計。部分學區房房主決定出貨，部分買家要搶上單校劃片末班車，供需雙方皆有需求，這一額外增量也放大了交易量。

銀行房貸業務人士表示，目前北京市住房商業貸款額度較充足。由於一季度受疫情影響，線下消費的萎縮導致了銀行零售業務普遍出現明顯下滑，其中住房按揭貸款也出現驟降。久違的小陽春到來，也使銀行較振奮，在符合風控流程的基礎上紛紛加快了手續辦理和放款流程。

有仲介對記者表示，目前在北京一些區，過戶的當天就可拿到房本，房本送到銀行抵押後，一般5天即可批貸，從近期的一些單子來看，過戶後20天商貸就能發放。公積金貸款或混合貸的時間則要長一些。

北京市目前首套房最低為LPR+55基點即5.20%，二套房最低為LPR+105基點即5.70%。外資行與內資行統一利率。

灰色通道猶存

北京目前對二套房尤其是二套非普通住宅有著嚴格的購房信貸杠杆限制，目前非普標準線下，大量改善型房屋和絕大多數三環內的二手房都成為了非普。按照北京市的相關規定，二套房只能申請銀行評估值(一般約為網簽價格的8-9成)的兩成的貸款。記者瞭解到，首付不足是大量購買二套房家庭面臨的普遍問題。“首付貸”的需求應運而生。

近期隨著北京樓市轉暖，一些貸款公司的電話活躍起來，記者近期接到了多個貸款公司的電話，均聲稱能夠提供便宜貸款。不少貸款公司甚至應用高科技手段，智能語音先打電話，一旦捕捉到客戶有興趣，第二天工作人員再打電話聯繫。

記者瞭解到，“首付貸”主要有三種途徑：一種是消費貸通過各種方式作為首付。消費貸做首付的主要局限在於放款期限太短、利息太高、額度太低，一般消費貸的利率在5%-10%之間，額度不超過30萬元，還款期限不超過5年。這意味著若30萬元5年期消費貸湊首付，這部分每月的還款本金就已經超過5000元，再考慮到利息和手續費，每月還貸壓力不低。

另一種方式則是過橋貸款，這種主要用於交易中的短期墊款需求，這類信貸成本高達月息2分。銀行並不提供這種服務，一般是一些類民間金融機構或者貸款公司提供這類服務。由於利息太高，僅能做短期資金周轉使用。

最後一種就是經營貸，把申請人包裝成一家公司的法人、股東或監事，並提供公司流水、交易合同等材料，同時抵押申請人名下房產，向銀行申請抵押經營貸。貸款獲批後，資金先打到申請公司帳戶，再轉給個人。在這其中，貸款公司一般收取房貸資金的2-3個點作為手續費，同時視流水程度和提款等步驟的難易程度決定是否再額外收費。一些貸款公司承諾能夠做出10年-20年期限的抵押貸，更接近於房貸。

“雙嚴”之下難起波瀾

儘管有灰色地帶存在，但北京目前各家銀行風控趨嚴，同時北京嚴格調控政策未有放鬆，不少分析人士預計，北京樓市總體杠杆水準仍將維持在合理水準，不會出現違規資金大量流入推高樓市的可能性。

監管層目前正加大部分地帶的監管力度。5月9日，銀保監會向社會就商業銀行互聯網貸款管理暫行辦法徵求意見，其中包括，互聯網貸款資金不得用於購房、股票等用途，單戶用於消費的信用貸款額度不超過20萬元，到期一次性還本的，授信期限不超過1年等內容。

北京早已明令禁止消費貸、經營貸等資金流入樓市，各家銀行都加大了風控，銀行在放貸後都會追蹤資金。記者瞭解到，目前北京市多家銀行普遍加強了風控。一些銀行的消費貸產品信貸資金只能通過對公的POS機刷出，即使找到管道套出現金，考慮到綜合成本，也並不划算。

一些銀行加大了對違規抵押經營貸的審核。客戶小王由於買房首付不夠，希望抵押名下另一套郊區住房獲取資金，因此找到了一家貸款公司尋求相關服務。本來都已經按照“掮客”的指示對好了盡調問題答案，沒想到信貸員上門調查時問的問題全部“超綱”，小王的企圖失敗了。“事後瞭解，銀行開始就否了這單，所以才有了後面‘超綱’問題。”小王對記者表示。

一位銀行信貸人員表示，市面上用於購房的經營抵押貸不能說完全沒有，但真正能成功的並不多。他認為更重要的是，目前北京房地產價格上漲預期生變，且交易成本高昂，大量套取違規資金進入樓市的動機不足，更多是一些特定購房需求迫切的家庭的需求。因此決定了這類資金的規模並不會大到推動樓市價格的地步。

多家研究機構的數據顯示，2017年“3·17”調控以來，北京市二手房平均跌幅在15%-20%之間。近兩年更是往往小陽春一出現，馬上就來一個政策降溫。例如2019年3月出現小陽春，北京市迅速頒佈政策調低市管公積金貸款額度降溫。而今年北京市則對西城區學區房出臺政策降溫，傳達了明確的調控態度。

另一個因素則是高昂的交易成本。按照目前北京市的規定，僅有獲取產權證書或繳稅滿5年且為家庭及個人唯一住房才能免除交易中20%的所得稅。獲取產權證書或繳稅未滿兩年還涉及到5.5%的營業稅。從目前的市場交易情況來看，儘管稅費都是買家繳納，但一旦房屋交易產生前述稅費，二手房賣家就需要在售價中讓出這一部分費用。種種限制下，短期內房屋轉手掙差價幾乎不可能。

前述人士對記者表示，“信貸資金只是工具，預期和供需關係才是決定房價漲跌的主要因素。”

圖片來源：攝圖網